Droit immobilier et immobilier

Ce chapitre vous aide à déterminer si vous avez besoin d'un avocat spécialisé en droit immobilier en Allemagne, comment en trouver un réellement compétent, à estimer ses honoraires et quels problèmes peuvent être résolus à moindre coût par une personne non juriste. Il se trouve dans la section « Trouver un avocat » de ce guide et traite du choix d'un avocat, et non du droit lui-même.

Cette distinction est importante, car le droit immobilier allemand est vaste et ce guide l'aborde déjà ailleurs. Si vous souhaitez savoir ce que le Grundbuch (registre foncier) enregistre, ce que l'Auflassungsvormerkung (avis de priorité) vous protège, le montant de la Grunderwerbsteuer (taxe sur les mutations immobilières) dans votre Land, ou comment s'additionnent les Kaufnebenkosten (frais annexes à l'acquisition), consultez la section correspondante. Acheter une propriété en AllemagneSi vous souhaitez savoir ce qu'un propriétaire peut déduire de votre caution (dépôt de garantie), le préavis que vous devez donner ou dans quel cas le moratoire sur les loyers s'applique, consultez [lien vers la section correspondante]. Trouver un logementCes chapitres répondent aux questions juridiques. Celui-ci répond à une autre question : qui payer et quand ?

Il existe un malentendu qui coûte plus cher aux acheteurs étrangers que tous les autres réunis, et il est essentiel de le mentionner dès les premières lignes plutôt que de le dissimuler. Le notaire qui officie lors de la signature de l'acte de vente n'est pas votre avocat. Il ne représente ni votre intérêt, ni celui du vendeur. Presque tous les acheteurs anglophones font cette erreur, car aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Irlande ou en Australie, l'équivalent d'un notaire est un solicitor ou un avocat spécialisé dans les transactions immobilières, et ces professionnels travaillent pour un seul client. En Allemagne, le principe est inverse, et tout ce qui est abordé dans ce chapitre en découle.

Le notaire n'est pas votre avocat spécialisé en droit immobilier.

L'ordonnance fédérale régissant la profession de notaire (Bundesnotarordnung) est claire : son article 14(1) stipule que le notaire « hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Beteiligten unabhängig und unparteiisch zu betreuen » (il ne doit représenter aucune partie, mais veiller aux intérêts de tous les participants de manière indépendante et impartiale). Il ne s'agit pas d'une simple description d'une attitude neutre, mais d'une obligation. Un notaire qui prendrait parti pour vous manquerait à ses devoirs, et l'article 14(3) de la BNotO va plus loin en lui imposant d'éviter même toute apparence de partialité.

Ce que le notaire vous doit, en revanche, c'est une instruction. L'article 17(1) de la loi sur l'authentification des actes notariés (Beurkundungsgesetz) l'oblige à déterminer les intentions réelles des parties, à clarifier les faits, à les informer des implications juridiques de l'opération et à consigner leurs déclarations de manière claire et sans ambiguïté. Il lui impose également de veiller à ce que les personnes inexpérimentées ou non habituées à ce type d'acte ne soient pas désavantagées. Il s'agit d'une protection réelle et précieuse, supérieure à celle qu'offre une transaction de droit commun. Mais comprenez bien en quoi consiste cette obligation : l'obligation d'expliquer l'opération à chacun avec précision. Il ne s'agit pas de l'obligation de vous obtenir un meilleur prix.

La conséquence pratique est souvent négligée. Le notaire vous expliquera la signification d'une clause. Il ne vous dira pas qu'elle vous est défavorable et que vous devriez refuser de signer tant qu'elle n'est pas modifiée. Il ne vous dira pas que le prix est trop élevé. Il ne réclamera pas au vendeur la réparation qui vous a été promise verbalement. Il ne négociera pas la date de remise des clés, les équipements, la responsabilité en cas de défaut mentionné lors de la visite, ni l'échéancier de paiement. Si le vendeur a fait rédiger le contrat par un notaire de son choix et que celui-ci est biaisé en sa faveur, l'impartialité du notaire signifie précisément qu'il ne le corrigera pas pour vous. Il vous le lira correctement, et vous le signerez tous les deux.

L'article 14(4) du Code de procédure civile de l'Ontario (BNotO) précise ce point, et il est important de le savoir si un agent immobilier recommande « son » notaire. Il est interdit à un notaire d'intervenir dans les transactions immobilières ou de participer à la vente des documents qu'il authentifie. L'étude notariale est délibérément indépendante de la transaction. C'est à la fois une raison de lui faire confiance et une raison de ne pas attendre de lui qu'il défende vos intérêts ; les deux sont vrais.

Pourquoi il est impossible de trouver un notaire moins cher ailleurs

Les acheteurs étrangers passent souvent un après-midi entier à téléphoner à des notaires pour obtenir des devis. C'est du temps perdu, et comprendre pourquoi permet de mieux comprendre le fonctionnement des prix pratiqués par les professionnels en Allemagne.

L’article 17(1) du Code de déontologie des notaires (BNotO) oblige le notaire à percevoir les honoraires prévus par la loi. Il ne permet pas, il oblige. Il ne peut réduire ou renoncer à un honoraire que si sa perception serait inéquitable en raison de circonstances exceptionnelles, et ce, uniquement avec l’accord de la Chambre des notaires. Accorder une réduction pour obtenir votre clientèle constitue une faute professionnelle, et non une décision commerciale. Cette même disposition interdit toute participation d’un tiers aux honoraires ; par conséquent, personne ne peut vous verser de commission occulte par l’intermédiaire d’un agent ou d’un courtier.

Les honoraires sont calculés conformément à la loi relative aux frais des tribunaux et des notaires (GNotKG). L'article 3(1) de cette loi établit le mécanisme : les honoraires sont calculés en fonction de la valeur vénale (Geschäftswert), et l'article 3(2) les fixe selon le barème figurant à l'annexe 1. En cas d'achat, l'article 47 de la GNotKG fixe cette valeur au prix d'achat et prévoit un prix plancher : si le prix convenu est inférieur à la valeur marchande (Verkehrswert), c'est cette dernière qui prévaut. Ainsi, le calcul ne tient pas compte du travail du notaire, de son ancienneté, de sa ville d'exercice ni de sa disponibilité. Il s'agit du prix d'achat, qui reste le même quel que soit le lieu de transaction.

En résumé, tous les notaires en Allemagne facturent les mêmes honoraires pour une même transaction, au même prix. Le cabinet situé dans le quartier le plus cher et celui situé deux villes plus loin produisent des factures identiques. C'est un changement radical par rapport au monde anglo-saxon, où les devis de transactions immobilières varient considérablement. Il vaut mieux s'y adapter plutôt que de contester. Choisissez votre notaire en fonction de sa disponibilité, de sa capacité à communiquer dans votre langue et de sa réactivité téléphonique. Ne vous basez pas uniquement sur le prix, car il n'y a pas de prix à prendre en compte. Les barèmes en vigueur figurent dans les annexes du Code général des notaires allemand (GNotKG) et sont mis à jour en fonction des modifications législatives. Consultez-les donc plutôt que de vous fier à un chiffre trouvé sur un blog.

Une disposition de cette même section mérite d'être connue, car elle est rarement prise en compte. L'article 17(2) du BNotO stipule qu'un participant éligible à l'aide aux frais de procédure (Prozesskostenhilfe) au titre de la loi sur les procédures administratives (Zivilprozessordnung) doit bénéficier des services notariaux du notaire à titre provisoire, ou moyennant le paiement des honoraires en mensualités. Il ne s'agit pas d'une réduction et l'octroi de cette aide est obligatoire. Si vos ressources sont réellement limitées, le coût d'un acte notarié ne constitue pas automatiquement un obstacle. Aide juridique et services pro bono Ce chapitre explique ce que ces tests de moyennes recherchent.

Quand vous avez réellement besoin de votre propre Anwalt

Si le notaire est impartial et que ses honoraires sont fixes, la question qui se pose est de savoir qui est partial et quand il est judicieux de faire appel à un avocat. Un avocat travaille exclusivement pour vous et défendra vos intérêts. Il existe cinq situations où engager un avocat est un investissement judicieux, et bien d'autres où ce n'est pas le cas.

Le premier et le plus précieux conseil est de relire le projet de contrat de vente (Kaufvertrag) avant le rendez-vous chez le notaire (Notartermin). C'est à ce moment-là que tout est encore modifiable et que rien n'est engagé. Une heure de travail d'un spécialiste sur un projet vaut bien plus qu'une semaine de travail de ce même spécialiste après la signature, car un contrat de vente notarié est très difficile à annuler. Si vous ne devez acheter qu'un seul conseil juridique durant toute votre vie immobilière en Allemagne, choisissez celui-ci.

Le second problème concerne les vices cachés. Si, lors de la prise de possession, vous découvrez un vice de construction non divulgué, vous vous retrouvez en litige avec un vendeur particulier qui a généralement exclu toute responsabilité dans le contrat et qui n'a aucun intérêt à vous aider. Le rôle du notaire s'arrête à la signature. Il s'agit d'un problème qui relève de l'avocat, et les règles allemandes relatives à la validité d'une clause d'exclusion de responsabilité sont suffisamment subtiles pour que toute tentative de se faire justice soi-même puisse s'avérer désastreuse.

La troisième est la Wohnungseigentümergemeinschaft, la copropriété à laquelle vous adhérez automatiquement lorsque vous achetez un appartement plutôt qu'une maison. Les litiges y portent sur les résolutions (Beschlüsse), le syndic (Verwalter), la réserve pour l'entretien (Erhaltungsrücklage) et la prise en charge de la toiture. Les procédures sont strictes, soumises à des délais stricts et tout manquement est sanctionné. Le fonctionnement et la nature de cette copropriété sont expliqués dans [référence manquante]. Acheter une propriété en Allemagne; que faire en cas de problème ? Faire appel à un avocat.

La quatrième option consiste à acheter auprès d'un promoteur immobilier plutôt qu'auprès d'un vendeur particulier. Vous achetez alors un bien immobilier qui n'existe pas encore, selon un échéancier de paiement, avec les risques liés à la construction, des périodes de garantie et des dates d'achèvement, auprès d'un partenaire professionnel dont le contrat a été rédigé par ses avocats. C'est la transaction la moins symétrique du marché immobilier résidentiel allemand et celle où l'absence de représentation est la moins défendable.

Le cinquième point concerne l'héritage ou la possession de biens destinés à être hérités. Le droit successoral allemand est différent de celui que vous avez connu jusqu'à présent ; il interagit avec le Grundbuch de manière parfois surprenante, et les successions transfrontalières soulèvent des questions auxquelles le notaire n'est pas tenu de répondre. Ce sujet est traité dans… Droit de la famille, du mariage et du divorce.

En dehors de ces cinq cas, la vérité est souvent qu'un avocat n'est pas nécessaire. Une augmentation de loyer, un relevé de charges erroné, une caution non restituée, un arbre du voisin : ce sont des problèmes concrets qui peuvent être résolus à moindre coût, et c'est précisément ce que nous allons aborder dans la suite de ce chapitre.

La période d'examen de deux semaines et ses deux limites

L'article 17(2a) n° 2 de la BeurkG est la disposition qui rend possible le contrôle préalable, et il convient de la lire attentivement plutôt que sous la forme simplifiée dans laquelle elle apparaît habituellement.

Il est stipulé que pour les contrats de consommation soumis à l'obligation de notarisation prévue à l'article 311b(1)(1) du Code civil allemand (BGB), le notaire doit mettre à la disposition du consommateur le texte final de l'acte, et ce, « soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen » : en règle générale, deux semaines avant la notarisation. L'objectif, clairement énoncé dans la disposition, est de permettre au consommateur de prendre connaissance du document à authentifier. Si ce délai de deux semaines est dépassé, les raisons doivent être consignées dans l'acte notarié (Niederschrift). L'article 311b du BGB, qui rend la notarisation obligatoire, est expliqué dans… Acheter une propriété en Allemagne.

Il convient maintenant d'aborder deux limites, car un lecteur à qui l'on indique « vous avez un droit légal de deux semaines » et qui ne bénéficie pas de ce délai en tirera une conclusion erronée. Premièrement, il s'agit d'une attestation notariale (Soll-Vorschrift). Celle-ci donne des instructions au notaire et son non-respect entraîne des conséquences professionnelles, mais elle n'annule pas le contrat en soi et ne vous confère pas de droit de veto. Deuxièmement, et c'est souvent le point le plus pertinent, cette attestation s'applique aux contrats de consommation (Verbraucherverträge), c'est-à-dire aux contrats conclus entre un professionnel et un consommateur. L'achat d'un logement neuf auprès d'un promoteur immobilier relève pleinement de ce champ d'application. En revanche, l'achat d'un appartement auprès d'un particulier qui l'occupait n'est pas un contrat de consommation au sens strict, et cette disposition ne s'applique donc pas formellement.

Rien de tout cela ne devrait modifier votre comportement, car la règle pratique reste la même. Demandez le projet de contrat par écrit le plus tôt possible et considérez un délai de deux semaines comme la norme, quel que soit le vendeur. Les notaires réputés envoient systématiquement les projets de contrat bien à l'avance. Si un vendeur, un agent immobilier ou un notaire insiste pour que vous signiez un contrat que vous avez reçu il y a plusieurs jours, cette pression constitue une information importante concernant la transaction. La meilleure réaction est alors de reporter le rendez-vous plutôt que de lire plus vite. Reporter le rendez-vous est coûteux ; le modifier dans son agenda ne l'est pas.

Le Notartermin est rédigé en allemand, et vous avez droit à une traduction.

Il n'existe aucune restriction de nationalité pour posséder un bien immobilier en Allemagne. Vous n'avez pas besoin d'être allemand, résident ou citoyen de l'UE pour acheter. Acheter une propriété en Allemagne En réalité, il y a une exigence linguistique lors de la signature, ce qui surprend ceux qui pensaient que, puisque l'achat leur était ouvert, la procédure le serait aussi.

L'article 16 de la loi allemande sur les actes notariés (BeurkG) régit cette procédure et est plus précis que ne le laissent entendre les résumés. Si un participant, de sa propre initiative ou selon l'appréciation du notaire, ne maîtrise pas suffisamment l'allemand, cette constatation doit être consignée dans l'acte notarié (Niederschrift). Une fois cette mention consignée, le paragraphe 2 est obligatoire : la mention doit être traduite au participant concerné au lieu d'être lue à haute voix. Le verbe à traduire est « muß », et non « soll ». Le paragraphe 3 précise que si le notaire ne traduit pas lui-même, un interprète doit être désigné et que, si l'interprète n'est pas assermenté conformément à l'article 189, paragraphe 2, de la loi allemande sur les actes notariés (GVG), le notaire doit lui faire prêter serment, sauf si tous les participants y renoncent.

Outre la traduction orale obligatoire, vous disposez d'un droit que vous pouvez exercer. Une traduction écrite n'est établie que si le participant le demande ; dans ce cas, elle est présentée pour relecture et jointe au procès-verbal. Le notaire est tenu de vous informer de ce droit. N'hésitez pas à l'exiger. Un acte notarié d'achat immobilier est long, technique et lu une seule fois. Le suivre en direct avec un interprète tout en décidant de signer n'est pas une méthode fiable. En revanche, lire le texte allemand et sa traduction écrite côte à côte, chez vous, une semaine à l'avance, est une démarche pertinente.

Prévoyez cela de deux manières. Premièrement, réservez l'interprète à l'avance et considérez que ce coût est réel et non plafonné, et qu'il ne figure probablement pas dans votre budget. Deuxièmement, ne vous contentez pas de faire appel à un ami bilingue en espérant que cela suffise. Cette exigence est fondamentale, et non une simple formalité à contourner. Un notaire qui la prend au sérieux garantit la validité de votre document.

L'article 17(3) de la loi allemande sur les notaires (BeurkG) introduit une lacune importante, notamment pour les étrangers. En cas d'application d'une loi étrangère, ou en cas de doute sur son applicabilité, le notaire doit le signaler et le consigner au procès-verbal. Toutefois, ce même article précise qu'il n'est pas tenu de donner d'instructions sur le contenu des systèmes juridiques étrangers. Si votre mariage a été célébré à l'étranger, si un régime matrimonial étranger régit vos biens, si la loi successorale de votre pays d'origine s'applique à votre appartement allemand, ou si une société étrangère est l'acquéreur, le notaire signalera la présence d'un élément étranger et s'arrêtera là. C'est précisément dans cette lacune que votre avocat intervient, et c'est l'illustration légale la plus claire, dans tout ce chapitre, des prérogatives et des limites de l'étude notariale.

Le diplôme à rechercher, et celui qui n'existe pas

Les avocats allemands peuvent obtenir le titre de Fachanwalt, une certification de spécialiste délivrée par le Fachanwaltsordnung (FAO). Il ne s'agit pas d'un argument marketing. L'obtention de ce titre exige une formation d'au moins 120 heures, un dossier de cas concrets documenté et au moins 15 heures de formation continue par an dans chaque spécialité, à justifier auprès de la Rechtsanwaltskammer sans qu'un avocat ne le demande. Un avocat qui manque à ses obligations peut perdre son titre. Services juridiques pour les expatriés explique le système dans son intégralité.

En matière immobilière, deux titres sont importants. Le Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht (avocat spécialisé en droit du bail et de la copropriété) est compétent pour tout litige relatif au loyer, à la caution, aux charges, à une expulsion ou à un conflit avec votre propriétaire. Le Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (avocat spécialisé en droit de la construction et de l'architecture) est compétent pour tout contrat de construction, malfaçon, rénovation ayant mal tourné ou litige avec un entrepreneur. Pour les biens hérités, le titre pertinent est celui de Fachanwalt für Erbrecht (avocat spécialisé en droit des biens).

Voici la correction essentielle de ce chapitre, qui rectifie les conseils donnés précédemment sur cette page. Il n'existe pas de « Fachanwalt für Immobilienrecht ». « Spécialiste en droit immobilier » semble être la formulation la plus évidente, et c'est effectivement la traduction naturelle de votre recherche, mais la liste des spécialisations de l'Ordre des avocats (FAO) est exhaustive et le droit immobilier n'y figure pas. Une recherche dans un registre avec ce titre ne donnera aucun résultat. Si vous trouvez un cabinet qui l'affiche, il s'agit d'une auto-description non réglementée, qui peut reposer sur une expertise réelle ou non, et qui ne vous apporte aucune garantie de vérification par un barreau. Recherchez plutôt les deux titres existants. Ce simple point vous évitera bien des tracas et peut-être un mauvais recrutement.

Comment trouver et vérifier un avocat spécialisé en droit immobilier

Commencez par le registre officiel. Le Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis à rechtsanwaltsregister.org Le registre des avocats (Rechtsanwaltskammern) est tenu par cette commission et constitue la réponse officielle à la seule question qui appelle une réponse par oui ou par non : cette personne est-elle effectivement admise à exercer ? N'importe qui peut se prétendre consultant, conseiller ou expert. Le titre d'avocat (Rechtsanwalt) est protégé, et c'est auprès de ce registre que l'on peut le confirmer.

Pour trouver plutôt que vérifier, consultez l'annuaire du Deutscher Anwaltverein à l'adresse suivante : anwaltauskunft.de Vous pouvez ainsi filtrer par titre de Fachanwalt, par lieu et par langue de travail, soit la combinaison recherchée. Filtrez par Miet- und Wohnungseigentumsrecht ou Bau- und Architektenrecht, ajoutez l'anglais et partez de cette liste plutôt que d'un moteur de recherche. Pour un notaire, consultez le portail de la Chambre fédérale des notaires (Bundesnotarkammer) à l'adresse suivante : notaire.de Elle possède le formulaire officiel de notariat. Le tarif étant identique partout, utilisez-le pour trouver un bureau ayant des disponibilités et maîtrisant votre langue ; ce sont les deux seuls critères sur lesquels vous avez une influence.

Lorsque vous appelez, posez trois questions. Êtes-vous titulaire du titre de Fachanwalt (avocat spécialisé) et, si oui, dans quel domaine ? Avez-vous déjà traité ce type de situation dans ce Land ? En effet, les questions immobilières varient d'un Land à l'autre plus qu'on ne le pense. Quel sera le coût de cette prestation et quelle sera sa structure ? La signification de la réponse à la troisième question, la manière dont la loi allemande sur les avocats (RVG) fixe la plupart des honoraires en fonction de la valeur du litige plutôt qu'à l'heure, le plafond du coût d'une première consultation, les raisons pour lesquelles la partie perdante paie l'avocat de la partie gagnante et l'impact de l'assurance protection juridique (Rechtsschutzversicherung) sur le calcul des frais sont autant de sujets abordés dans [référence manquante]. Services juridiques pour les expatriésLisez-le avant de passer votre appel, car la logique de tarification est différente de celle à laquelle vous êtes habitué et il est plus facile de la comprendre avant qu'un avocat ne vous l'explique.

La voie la moins coûteuse que la plupart des locataires devraient emprunter en premier

Si vous êtes locataire, la solution à la plupart de vos problèmes juridiques ne réside pas dans un avocat, mais plutôt dans une association de locataires (Mieterverein). Vous payez une cotisation annuelle, généralement équivalente à un loyer mensuel modeste, et cette adhésion inclut des conseils juridiques concernant votre bail : un membre examine votre contrat, vérifie votre relevé de charges, vous informe de la légalité de l’augmentation de loyer, rédige le courrier de contestation et, souvent, correspond avec votre propriétaire en votre nom. La plupart des associations proposent également une assurance protection juridique en cas de litige locatif après une période déterminée.

L'aspect économique est déterminant pour les problèmes courants. Une simple consultation d'avocat concernant une déclaration de loyer (Nebenkostenabrechnung) peut coûter plus cher qu'une année d'adhésion offrant des conseils illimités sur toutes les questions relatives au bail. Les associations locales sont fédérées au sein de la Fédération allemande des locataires (Deutscher Mieterbund). mieterbund.de, qui vous indiquera celui de votre ville. Adhérez avant d'avoir un problème, car les associations imposent des délais d'attente précisément pour la personne qui adhère le jour même de la réception de l'avis de vacance (Kündigung). Considérez cela comme une assurance, et non comme un service d'urgence. Le contenu de leurs conseils, des règles relatives à la caution aux délais de préavis en passant par le gel des loyers, est détaillé dans le document suivant : Trouver un logement.

Les propriétaires et les bailleurs ont une image parfaitement symétrique. Haus & Grund, à hausundgrund.deL'association des propriétaires et bailleurs, organisée de la même manière avec des antennes locales et selon le même modèle, propose des conseils, des modèles de contrats et une assistance pour les questions courantes liées à la propriété et à la location. Si vous avez acheté un appartement et que vous le louez, ou si vous êtes propriétaire d'une maison et que vous gérez votre syndicat de copropriétaires, cette association est l'équivalent de la Mieterverein. Ces deux organisations défendent des intérêts opposés, ce qui explique pourquoi elles ne sont pas interchangeables et pourquoi leurs conseils respectifs sont, contrairement à ceux du notaire, véritablement partisans.

Les conflits de voisinage et l'obligation de conciliation

Les litiges fonciers avec les voisins présentent une particularité procédurale qu'il est bon de connaître avant de donner des instructions à qui que ce soit, car dans certains endroits, il n'est pas possible de saisir directement les tribunaux.

L'article 15a de l'EGZPO, texte introductif du Zivilprozessordnung, est une disposition habilitante. Il n'impose aucune obligation en soi. Il stipule qu'un Land peut prévoir, par sa propre législation, qu'une réclamation est irrecevable jusqu'à ce qu'un Gütestelle (organe de conciliation) établi ou reconnu par la Landesjustizverwaltung (administration de la justice du Land) ait tenté de régler le différend à l'amiable. Lorsqu'un Land choisit cette option, les catégories de réclamations qu'il peut couvrir incluent celles relevant du droit de voisinage, en vertu des articles 910, 911, 923 et 906 du BGB (British Border Ground), qui concernent notamment les branches et racines empiétant sur la propriété, les fruits tombés, les arbres mitoyens et les nuisances telles que le bruit, les odeurs et autres émissions similaires. Une exception est prévue : cette disposition ne s'applique pas lorsque la nuisance résulte d'une activité commerciale. Cette option s'étend également aux créances pécuniaires devant l'Amtsgericht n'excédant pas 750 euros, aux créances pour atteinte à l'honneur personnel en dehors de la presse et de la radiodiffusion, et aux créances relevant de l'article 3 de l'Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz.

Comme c'est le droit foncier qui détermine son applicabilité à votre situation, cela dépend de votre lieu de résidence. Les Länder ont modifié cette exigence au fil des ans, ajoutant et supprimant des éléments. Ne vous fiez pas à une liste trouvée dans un article, y compris celui-ci. Renseignez-vous auprès du tribunal d'instance (Amtsgericht) ou du tribunal de la justice de votre Länder (Landesjustizverwaltung), ou encore auprès de l'avocat que vous vous apprêtez à consulter ; ils sauront vous renseigner immédiatement. Une erreur peut s'avérer coûteuse : si votre Länder exige cette démarche et que vous intentez une action en justice sans l'avoir effectuée, votre demande sera irrecevable et vous aurez dépensé de l'argent pour rien.

Deux détails rendent cette nouvelle plus favorable qu'il n'y paraît. L'article 15a(1) oblige la Gütestelle à vous délivrer un certificat d'échec de la tentative de conciliation, que vous devez joindre à votre demande. Vous pouvez exiger ce certificat si la procédure n'a pas été menée à terme dans un délai de trois mois, ce qui empêche un voisin récalcitrant de vous faire perdre du temps indéfiniment. Par ailleurs, l'article 15a(4) impute les frais de la Gütestelle aux dépens du litige au titre de l'article 91 du Code de procédure civile allemand (ZPO), ce qui signifie qu'ils sont soumis au principe du « perdant-payeur », comme pour toute autre procédure. La conciliation est peu coûteuse, rapide comparée à une procédure judiciaire et permet souvent de mettre fin à un conflit de voisinage qu'un procès aurait rendu définitif. Les liens de voisinage sont éternels ; les jugements, eux, ne le sont pas.

Une exception est prévue à l'intention des lecteurs de ce guide. La dernière phrase de l'article 15a(2) exclut l'application de l'obligation de conciliation lorsque les parties ne résident pas, n'ont pas leur siège social ou un établissement dans le même Land. Si vous êtes propriétaire d'un appartement à Berlin et que votre voisin réside dans le Brandebourg, l'obligation de conciliation ne s'applique pas.

Des outils qui facilitent les tâches administratives courantes

Une partie des démarches liées à un problème immobilier relève davantage du travail administratif que du travail juridique. En effectuant ces démarches vous-même avant de payer un professionnel, vous réduisez le temps passé. Werkzeu.ge, une suite d'outils administratifs et de gestion de documents accessible via navigateur et développée par Cryon UG (la société à l'origine de WeLiveIn.de), propose une catégorie « Logement » conçue précisément pour cela. Fonctionnant directement dans le navigateur, elle utilise des formules prédéfinies plutôt que l'intelligence artificielle et est hébergée en Allemagne.

Il est important de bien comprendre à quoi servent ces outils. Les conditions d'utilisation de Werkzeu.ge excluent explicitement toute consultation juridique : il ne s'agit pas de conseils juridiques et rien sur cette plateforme ne saurait remplacer un avocat en cas de litige. L'ensemble de la plateforme est en version bêta jusqu'au 30 novembre 2026 et ses conditions d'utilisation précisent que les outils peuvent être incomplets. Point essentiel pour ce chapitre : un contrat d'achat immobilier en Allemagne doit être notarié ; aucun générateur, quel qu'il soit, ne peut donc modifier votre contrat d'achat (Kaufvertrag). Ce document émane exclusivement du notaire. Ces outils constituent un complément à l'activité immobilière, et non un élément central du processus d'achat.

À l'intérieur de ces limites, les plus utiles se trouvent dans le Catégorie WohnenTous ces outils sont de niveau Plus. La Suite Mieter regroupe les calculs courants liés à la location. Le Générateur de protocole d'état des lieux produit un document structuré qui tranche les litiges concernant le dépôt de garantie et qui est bien plus important que n'importe quelle lettre rédigée ultérieurement. Le Vérificateur de surface habitable vous aide à vérifier la surface déclarée, une source fréquente de litiges locatifs et de déceptions lors de l'achat. Le Vérificateur de charges locatives vous guide dans la vérification d'un relevé de charges, le document le plus souvent présenté par les locataires à une association de propriétaires. Le Créateur de contrat de location, qui appartient à la catégorie des documents juridiques et non à celle du logement, rédige un contrat de location résidentielle et s'adresse aux petits propriétaires louant un appartement.

Un outil est gratuit et ne nécessite pas de compte ; c’est celui qui est le plus pertinent pour le propriétaire qui traite avec les autorités : Formule (Niveau Gast) est une bibliothèque consultable de formulaires officiels fédéraux, étatiques et municipaux, chacun comportant un lien vers la source, une date de récupération et une somme de contrôle. Les formulaires sont préremplis dans le navigateur et vos saisies restent enregistrées sur votre appareil. Elle couvre des documents tels que la demande de permis de construire (Bauantrag). Le niveau gratuit contient des publicités. La plateforme ne soumet aucun document aux autorités à votre place ; elle prépare les documents, vous les déposez. Pour connaître le prix des niveaux payants, veuillez consulter la section correspondante. prix actuels.

Que faire ensuite

Si vous achetez un bien immobilier, procédez en trois étapes. Demandez un projet de contrat de vente (Kaufvertrag) par écrit et prévoyez un délai de deux semaines pour le conserver, que l'article 17(2a) de la loi allemande sur les transactions immobilières (BeurkG) s'applique ou non à votre vendeur. Si vous achetez auprès d'un promoteur immobilier, transmettez ce projet à un avocat spécialisé en droit de la construction et de l'architecture (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht). Dans le cas contraire, faites-le parvenir à un avocat ayant une réelle expérience en matière d'acquisitions immobilières. Il est préférable de le faire avant le rendez-vous chez le notaire, et non après. Si votre niveau d'allemand est insuffisant pour comprendre un document technique lu à haute voix, informez-en immédiatement le notaire et exigez la traduction écrite à laquelle vous a droit l'article 16(2) de la BeurkG, plutôt que de découvrir le problème sur place.

Si vous êtes locataire, rejoignez votre association locale de locataires (Mieterverein) via mieterbund.de Ce mois-ci, avant qu'un litige ne survienne, laissez Haus & Grund gérer toutes les formalités administratives. Si vous êtes propriétaire bailleur, adhérez à Haus & Grund pour la même raison. En cas de conflit de voisinage, renseignez-vous auprès de votre tribunal de proximité (Amtsgericht) pour savoir si votre terrain nécessite une conciliation avant de mandater qui que ce soit. Et quelle que soit votre situation, lisez attentivement. Services juridiques pour les expatriés avant votre premier appel, afin que vous compreniez comment les frais sont calculés et qui les prend en charge avant même que quiconque ne commence à les calculer.

Avant tout, retenez bien l'idée maîtresse de ce chapitre. Le notaire garantit la validité du contrat que vous signez, son enregistrement correct et les explications claires qui vous sont fournies à tous les deux. Il s'agit d'une véritable protection, et c'est pourquoi les transactions immobilières en Allemagne sont moins sujettes aux litiges qu'ailleurs. Le notaire ne peut pas, et l'article 14(1) du Code de procédure civile allemand (BNotO) lui interdit de le faire, prendre parti pour vous. Si vous souhaitez qu'un avocat vous représente, il s'agit d'une personne distincte, d'un rendez-vous séparé et d'une facture distincte. Il est impératif d'organiser cela avant la réception du projet de contrat, et non après sa signature.