Décision de la BGH concernant les frais de courtage : le partage en deux a ses limites

La plus haute juridiction civile allemande a clairement limité l'une des protections les plus importantes des consommateurs sur le marché immobilier. Dans un arrêt rendu le 16 juillet 2026 concernant les commissions d'agence, la Cour fédérale de justice (BGH) a décidé que la règle légale imposant aux vendeurs de prendre en charge au moins la moitié de la commission d'agence ne s'applique qu'aux biens immobiliers répondant objectivement aux critères de maisons individuelles. Une maison comportant deux appartements loués n'est pas prise en compte, ont estimé les juges dans l'affaire I ZR 111/25, même si l'acheteur déclare ultérieurement vouloir y vivre avec sa famille.

Cette décision a des répercussions bien au-delà du litige individuel. Les commissions d'agence, appelées « Maklerprovision » en Allemagne, représentent souvent plusieurs pour cent du prix d'achat ; des dizaines de milliers d'euros peuvent donc dépendre de l'application ou non de la protection contre le partage des parts. Pour tout acheteur potentiel, cette décision transforme une question apparemment technique, à savoir la nature du bien, en un enjeu financier décisif.

Ce que la décision de la BGH concernant les frais de courtage a décidé

L'affaire portait sur l'article 656c du Code civil allemand (BGB), qui consacre le principe du partage à parts égales (Halbteilungsgrundsatz). Depuis l'entrée en vigueur de cette règle fin décembre 2020, un agent immobilier représentant les deux parties lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un appartement ne peut facturer à l'acheteur que la moitié au maximum de sa commission totale. Les accords prévoyant une commission supérieure à la moitié sont nuls.

Selon le communiqué de presse de la Cour fédérale de justice (BGH), la protection dépend de la nature objective du bien. Les juges ont estimé que le statut d'un immeuble doit être évalué au moment de la conclusion du contrat de vente. Si les circonstances objectives ne démontrent pas que le bien sera principalement destiné à l'habitation d'un seul ménage, l'acquéreur doit le déclarer expressément à ce moment-là. Un changement de destination annoncé ultérieurement ne peut transformer légalement une maison bifamiliale en maison individuelle.

Une maison de deux logements au cœur du conflit

Le bien en question était présenté comme une maison bifamiliale louée, et les deux appartements étaient occupés par des locataires au moment de la vente. Ce n'est qu'après la signature du contrat de courtage que l'acheteur a informé l'agent immobilier de son intention d'y emménager et d'y vivre seul. Il a alors fait valoir que la règle du partage en deux devait s'appliquer et que la commission exigée était excessive.

Les juridictions inférieures de Berlin ont statué différemment, et la Cour fédérale de justice (BGH) a confirmé leur position. Selon le service d'information juridique LTO, le tribunal régional de Berlin II s'est rangé du côté du courtier en août 2024, la Cour d'appel a confirmé ce jugement en avril 2025, et la Cour fédérale de justice a rejeté le pourvoi en cassation de l'acheteur. La demande de paiement intégral de la commission du courtier à l'encontre de l'acheteur est donc maintenue.

Pourquoi la décision concernant les frais de courtage dépend du timing

L'élément central de cette décision est le moment de la signature du contrat. Les juges ont clairement indiqué que tout dépend de ce que le courtier pouvait constater lors de la conclusion du contrat avec l'acheteur. Un bien loué à deux ménages distincts, présenté comme un investissement locatif, n'est objectivement pas une maison individuelle à ce moment-là, quelles que soient les intentions de l'acheteur.

Les juristes soulignent que cette décision s'inscrit dans la continuité d'une orientation tracée par la Cour dans deux arrêts de mars 2025, portant également sur la portée de l'article 656c. Selon beck-aktuell, le message concret est clair : les acquéreurs souhaitant bénéficier de la protection de la règle du partage à parts égales doivent faire connaître leur projet d'utilisation dès le début, idéalement par écrit, avant la signature du contrat de courtage. Tout silence à ce stade peut engendrer des coûts importants ultérieurement.

Comment la règle du partage en deux protège généralement les acheteurs

En Allemagne, il est courant que le vendeur mandate l'agent immobilier, tandis que l'acheteur signe un contrat de commission distinct lors des visites. Avant 2020, dans certaines régions, les acheteurs prenaient systématiquement en charge l'intégralité des honoraires. La réforme de l'article 656c visait à mettre fin à cette pratique pour les logements occupés par leur propriétaire, partant du principe que la partie mandatant l'agent immobilier devait en assumer au moins la moitié des frais.

La nouvelle décision ne remet pas en cause la protection des maisons individuelles et des copropriétés. Elle confirme simplement que la loi ne s'applique pas aux immeubles locatifs de plusieurs logements, que le législateur a considérés comme des investissements et non comme des acquisitions résidentielles. Les acquéreurs d'immeubles de plusieurs logements restent donc libres de négocier la commission, mais ne peuvent plus se prévaloir du plafond légal.

Qu’est-ce que cela signifie pour les acheteurs de maisons expatriés ?

Pour les investisseurs internationaux achetant en Allemagne, la décision de justice suggère une courte liste de vérifications pratiques. Premièrement, vérifiez la description du bien dans l'annonce et dans les documents du registre foncier, car cette description objective détermine désormais en grande partie si la protection contre la division en deux s'applique. Deuxièmement, si vous prévoyez d'occuper un immeuble actuellement divisé ou loué, indiquez clairement votre intention avant de signer tout contrat d'agence et conservez-en la preuve. Troisièmement, lisez attentivement chaque clause de commission et comparez-la au prix d'achat, car les honoraires sont généralement exprimés en pourcentage. Notre guide… acheter une propriété en Allemagne explique comment la provision Makler s'intègre au coût total d'un achat.

Enfin, n'hésitez pas à demander conseil avant de signer, et non après. Les litiges relatifs aux commissions, comme celui-ci, impliquent trois instances judiciaires et peuvent durer des années. Une brève consultation avec un avocat spécialisé en droit immobilier, par exemple via les services répertoriés dans notre aperçu de Services juridiques pour expatriés, est bien moins coûteux que de contester vous-même une décision concernant des frais de courtage à cinq chiffres.