Le ministre de la Justice cible les failles dans les locations meublées

Le gouvernement s'oppose aux augmentations de loyer cachées

La ministre fédérale de la Justice, Stefanie Hubig, a annoncé un renforcement de la réglementation sur la location meublée en Allemagne. Cette mesure répond aux inquiétudes croissantes concernant l'exploitation par les propriétaires de failles juridiques pour contourner le Mietpreisbremse, le mécanisme national de contrôle des loyers mis en place pour protéger les locataires des zones à forte demande.

Bien que le Bundestag ait récemment prolongé la loi Mietpreisbremse jusqu'en 2029, il est devenu évident que son efficacité est compromise par des pratiques trompeuses en matière d'ameublement. De nombreux propriétaires commercialisent des appartements comme étant « meublés » pour justifier des augmentations de loyer bien supérieures au plafond légal. Cette situation a suscité des appels à une action réglementaire de la part des décideurs politiques et des associations de défense des locataires.

Un mobilier minimaliste utilisé pour justifier des loyers élevés

Selon la réglementation actuelle, le Mietpreisbremse plafonne le loyer initial d'un nouveau bail à un maximum de 10 % supérieur au loyer de référence local dans les zones de pénurie de logements. Bien que cette règle s'applique formellement aux logements meublés et non meublés, les propriétaires sont autorisés à facturer un supplément pour l'ameublement. Il est important de noter qu'ils ne sont pas tenus d'indiquer ce supplément séparément dans le contrat de location, ce qui complique la tâche des locataires pour déterminer si ce surcoût est justifié.

La ministre Hubig a vivement critiqué cette lacune. « Il est inacceptable que quelqu'un installe deux chaises et une table dans une pièce et prétende que le loyer devrait être plus élevé de plusieurs centaines d'euros », a-t-elle déclaré lors d'une interview. Elle a souligné que la différence entre un appartement entièrement équipé et un appartement avec un mobilier minimal devait être rendue juridiquement transparente.

La ministre a fait part de sa propre expérience, celle de se voir proposer des logements partiellement meublés ou à usage mixte à des prix exorbitants à Berlin. Elle a conclu : « Il s'agit d'un problème systématique, et non d'une faute isolée. »

Demande de limites claires sur les frais de meubles

Mme Hubig souhaite désormais introduire des critères plus clairs définissant ce qui constitue un ameublement approprié et le montant que les propriétaires sont autorisés à facturer. Son ministère élabore actuellement des propositions législatives qui fixeraient des conditions strictes d'application de frais supplémentaires pour l'ameublement.

L'objectif est de garantir que seuls les appartements véritablement prêts à emménager – tels que ceux dotés d'une cuisine entièrement équipée, d'un coin nuit et d'un salon – puissent bénéficier d'un loyer plus élevé en raison de l'ameublement. Un aménagement basique avec des prestations limitées ne justifierait plus de majorations excessives.

Elle a précisé que toutes les locations meublées ne posent pas problème. « Si un propriétaire propose un appartement bien meublé à un prix raisonnable, c'est tout à fait acceptable. Mais nous ne tolérerons pas les augmentations de loyer déguisées en primes d'ameublement. »

Les groupes de locataires saluent les efforts de réforme

L'annonce a été saluée par l'Association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund, DMB), qui critique depuis longtemps l'exploitation des failles juridiques liées au mobilier. Le président de la DMB, Lukas Siebenkotten, a qualifié la situation actuelle de « problème majeur » et s'est déclaré favorable à des règles plus strictes pour protéger les locataires contre les coûts injustifiés.

Le problème est particulièrement urgent dans les villes où le marché immobilier est tendu. De nombreux locataires, notamment les jeunes et les professionnels mobiles, privilégient la location meublée pour plus de flexibilité. Cela a créé un segment rentable pour les propriétaires, qui se tournent de plus en plus vers des modèles semi-meublés, leur permettant d'augmenter les prix tout en restant dans le cadre de la législation en vigueur.

Les fortes augmentations des loyers amplifient la pression

Les données de l'Institut fédéral de recherche sur la construction, l'urbanisme et le développement territorial (BBSR) soulignent l'aggravation du problème. Depuis 2015, les prix de location demandés dans les 14 plus grandes villes allemandes ont bondi de près de 50 % en moyenne. Berlin a enregistré la plus forte hausse, avec des loyers moyens qui ont plus que doublé (+107 %). Leipzig (+67.7 %) et Brême (+57 %) ont également enregistré des pics significatifs.

Même les villes affichant une évolution relativement modérée, comme Dresde (+28.4 %), subissent les effets de la hausse des loyers. La principale cause invoquée par les analystes immobiliers est la pénurie persistante de logements. Selon l'Office fédéral de la statistique, le nombre de nouvelles constructions a sensiblement diminué ces dernières années. Ce recul, conjugué à une forte demande, continue de tirer les prix vers le haut.

En réponse, la coalition du gouvernement fédéral a lancé l'initiative « Bauturbo » visant à accélérer les processus d'urbanisme. Cette initiative vise à accélérer le développement immobilier grâce à des procédures municipales simplifiées, même si les experts préviennent qu'il faudra peut-être des années avant qu'une solution concrète n'atteigne le marché.

La prolongation du contrôle des loyers offre un soulagement limité

Si la prolongation de la taxe d'habitation jusqu'en 2029 offre un cadre réglementaire pour contrôler les loyers, son impact reste limité tant que des exceptions et des ambiguïtés persistent. Les biens loués pour la première fois après le 1er octobre 2014 et ceux ayant fait l'objet de rénovations majeures restent exemptés. Ces exemptions, ainsi que la surtaxe d'ameublement non réglementée, compromettent l'objectif initial de la loi.

La proposition du ministre Hubig marque une évolution vers une application plus stricte et une responsabilisation accrue. En éliminant les pratiques abusives et en améliorant la transparence des prix des locations meublées, le gouvernement espère restaurer la confiance dans le Mietpreisbremse et offrir un réel soulagement aux locataires confrontés à la flambée des prix du logement.